Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.
Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.
Аренда комнаты в коммуналке
Нередкой бывает ситуация, когда один из владельцев комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду посторонним лицам. Часто другие соседи не желают иметь под боком квартирантов, меняющихся время от времени.
Многих интересует, возможна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду?
Для начала выясняется правовой статус комнат в квартире. Он может быть таким:
- Коммуналка находится в долевой собственности. В данном случае при вселении жильцов придется получить письменное согласие от других владельцев комнат.
- На каждую комнату выдан документ о праве собственности, и они являются самостоятельными. Получать согласие собственников необязательно.
Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:
- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).
Можно ли сдать неприватизированную комнату
В таком случае без одобрения своих соседей не обойтись. Жилье, которое может быть отдано в аренду, принадлежит не физическому лицу, а государству. Это прописано в Жилищном кодексе Российской Федерации. Соответственно те, кто проживают в таких квартирах, являются не собственниками, а нанимателями.
Сдать в аренду жилье можно, но для этого необходимо собрать бумаги. Главный документ – разрешение. Чтобы его получить, пишется заявление, в котором выносится просьба на сдачу квартиры или комнаты. Именно тут должны находиться подписи всех жильцов, которые включены в выданный ордер. Срок рассмотрения такого заявления – 14 дней. В случае если будет получено согласие, наниматель заключает договор поднайма комнаты или квартиры. После этого жилое помещение можно передать следующему жильцу.
Можно ли взять в аренду квартиру без согласия соседей?
Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.
Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.
В 2006 году была принята статья 52 ЖК РФ, где четко указано, что изолированная комната в общежитие или коммунальной квартире может являться отдельным объектом для заключения договора соцнайма.
Это дало толчок второй волне приватизации, вследствие чего многие арендаторы воспользовались своим правом перевести в личную собственность предоставленную государством муниципальную жилплощадь.
ВНИМАНИЕ: Право на распоряжение личным движимым и недвижимым имуществом по своему усмотрению регламентировано статьей 209 ГК РФ.
Как составить договор?
Договор сдачи комнаты в аренду можно составить как в письменной форме на бланке листа А4, так и воспользоваться готовой формой из интернета. При обращении к услугам юриста не возникнет проблем с составлением.
Договор сдачи в аренду комнаты содержит следующие пункты:
- Название документа.
- Информация о наймодателе и нанимателе — полностью имя, фамилия, отчество. Необязательно расписывать должности, а для юридического лица полноценно указываются данные:
- наименование;
- адрес расположения;
- правовой статус (ОАО, ЗАО, ИП);
- инициалы руководителя или ответственного лица.
- Предмет договора — комната или доля в квартире. Указывается кадастровый номер, квадратура жилой площади, основание прав на владение.
- Срок проживания и условия.
- Размер оплаты и дополнительных услуг.
- Условия расторжения договора.
- Подписи с обеих сторон.
Участник программы «Работаю честно»
Обратите внимание в п.2 ст. 246 ГК РФ на фразу «РАСПОРЯДИТСЯ ЕЮ ИНЫМ ОБРАЗОМ».
Вселяя человека Вы распоряжаетесь своим имуществом иным образом.
Вам нужно оформить договор найма или договор безвозмездного пользования которые будут основанием для вселения.
Если следовать подходу что требуется согласие соседей, то тогда возникает вопрос, почему не требуется согласие соседей например на продажу комнаты или дарение, завещание,передачу в залог, во всех этих случаях собственник так же распоряжается своей долей и существенной юридической разницы в действиях собственника нет.
С Уважением Игорь.
До 2021 года для подачи документов на расселение требовалось согласие всех жильцов квартиры. На сегодняшний день это не является обязательным. Но при постановке на очередь для предоставления всем жильцам отдельного жилья предпочтение отдается тем квартирам, в которых все жильцы дали согласие на участие в проекте.
Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?
Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение. Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем.
Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату). Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.
Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора. Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству.
Роман Бабичев: «Проблема в основном одна: соседи не хотят, чтобы в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.
Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.
В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме. Был реальный случай, когда такая мера сработала. Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.
После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями».
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению. Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году
Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
Рынок недвижимости — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге
Как пояснил автор законопроекта, петербургский депутат Алексей Макаров, в городской парламент каждый месяц поступает от 10 до 20 обращений от обитателей коммуналок, которые не могут найти управу на своих соседей-съемщиков. А повлиять на арендодателей никак нельзя: собственники комнат в коммунальных квартирах имеют право сдавать свое жилье в аренду третьим лицам без согласия соседей, и зачастую, даже без уведомления всех остальных жильцов о своих планах.
«Этот момент я предполагаю уточнить ко второму чтению документа. Но законодательная логика подсказывает, что получение одобрения от соседей должно быть двухступенчатым. Быть может, соседи и не будут против сдачи комнаты в аренду, но им не понравится конкретный арендатор. И конечно согласие должно быть оформлено в письменном виде», — отметил он.
Пошаговая инструкция приватизации
Приватизация комнаты в коммунальной квартире разрешена только при согласии всех лиц, проживающих и зарегистрированных на соответствующей площади. Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать жилье только один раз. Он может отказаться в этот раз, но получить объект недвижимости в собственность от государства в будущем.
Дополнительно надо учитывать следующие факты при подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире:
- согласия в письменном виде выражаются в заявлении на приватизацию;
- допустимо оформление отказа с заверением в нотариальной конторе либо сотрудником администрации при личном визите на стадии подачи документов;
- доли делятся поровну между всеми участниками;
- особый порядок применяют, если в комнате прописаны несовершеннолетние дети. Родители не имеют права составить отказ от имени ребенка без разрешения органов опеки. Подробнее о приватизации с несовершеннолетними читайте здесь.
Обязательно нужно уточнить принадлежность объекта недвижимости. Необходимые сведения получают в справке из базы данных – выписке из ЕГРН. Получить выписку можно лично через МФЦ или онлайн через портал Росреестра. Заказать может любое лицо, стоимость варьируется от 300 до 600 рублей в зависимости от способа изготовления.
Далеко не все жители коммунальной квартиры спокойно смирятся с новым квартирантом, даже если вы процитируете им соответствующие законы. Негативно настроенные соседи могут начать пакостничать и портить жизнь арендатору постоянным проявлением агрессии и мелкими склоками.
В некоторых случаях дело может доходить даже до таких кардинальных действий, как закрытие входной двери на щеколду или цепочку, когда арендатор отлучится, ограничения по времени, какое он может проводить на кухне или в душе и так далее.
Разумеется, все вышеперечисленное является явным нарушением прав, которые получает арендатор, подписав договор найма. Считайте, что вам крупно повезло, если в качестве жильцов вам попадется бойкая семейная пара, которая не только не позволит как-либо ущемлять свои права, но и не даст спуску особо решительно настроенным соседям по коммуналке.
Закон, о сдаче комнаты в наем в комунальной квартире, общежитии — надо пересмотреть
Я СЧИТАЮ ТАК- При съеме комнаты в комунальной квартире, общежитии — квартиросъемщик должен заключать сделку не только с хозяином комнаты, но и с соседями, имеющими права на места общего пользования.
Не работает это кредо и ухудшает ситуацию до социального взрыва в обществе! Компании торговые не справляются с идеологической работой, потому как не для этого созданы и свои цели наживы преследуют! Договора однобокие и нарушают права граждан выхолащивая их до потери заложенного смысла, пока не опытная Гос дума и правительство не тем занято!
С нищих даже полицейские налог не берут, а вы людей делаете нищими в ностальгии по голодному детству, или в мстительности и показательном наказании обычных людей!
| Адекватные подонки свой интерес выдают за общественный и ухудшают ситуацию доверия правительства в обществе и постоянно формируют предреволюционное состояние выжидания, кто первым начнет, чтобы подхватить и обвинить в бездеятельности правительство во внутренних делах и экономике! Как в том итальянском фильме..-Когда же он банк ограбит и рассчитается с ними! Может хватит придуриваться? |
Если вы решите сдавать комнату в коммунальной квартире, то без привлечения соседей не обойтись. Вопрос в том, насколько сильным будет их вмешательство. Потому что закрепленные в договоре отношения между нанимателем и наймодателем будут охватывать других людей. Если ваша комната уже приватизирована, то вы можете сдавать ее в найм или аренду по вашему усмотрению.
Но при этом ваши соседи могут быть категорически против такого решения. И тогда может начаться настоящая война. Они могут найти массу причин, по которым нанимателю придется выселиться с комнаты: отсутствие прописки или же использование жилья не по назначению и прочее. Если комната в квартире сдается большой семье, то нарушаются права соседей, которые говорят о том, что существуют определённые нормы проживания большого количества людей на одной территории.
Предостережения и советы
Если определить и закрепить часть квартиры за каждым участником жилой собственности невозможно согласно его доли, указанной в правоустанавливающих документах, то некоторые из них получат фактически меньшую часть, чем предусмотрено документами на собственность.
Собственники, которые получили не полную положенную им часть, могут требовать компенсацию на часть своей, не полученной согласно распределению, доли от других участников.
Может сложиться ситуация, что квартиросъемщик будет занимать комнату большую по размеру, чем размер части в праве на жилую площадь арендодателя. Поэтому, перед заключением договора аренды на долю в квартире, наниматель должен письменно обсудить раздел размера арендной платы между всеми участниками.
В случае несоблюдения правил договора каждый из членов совместного имущества может стать инициатором расторжения договора найма.
От суммы полученного дохода нужно будет заплатить в бюджет государства налоги.